Недвижимость обеспечит рост

Современный рынок предлагает широкие возможности для инвестиций свободных средств. Но доходность банковских вкладов невелика, а рынок акций трудно предсказуем. Как и прежде, одни из самых эффективных и надежных вложений может гарантировать разве что недвижимость. Впрочем, нужно еще суметь выбрать правильную.

Оценивая доходность…

По данным Knight Frank St Petersburg, доходность вложений в объекты стрит-ритейла (магазины и общепит) составляет более 9%, апартаменты – более 8%, жилье и офисы – менее 5%. При этом, их окупаемость – наиболее долгая. Так, чтобы вернуть вложения в жилье потребуется 14 лет, а в офисы – 16. Апартаменты начнут приносить прибыль уже через 10 лет, а стрит-ритейл – через 9.


Эксперты JLL в Санкт-Петербурге оценивают доходность инвестиций в коммерческую недвижимость несколько выше, чем в жилую, но примерно в таком же соотношении (4-6% – жилая и 10-13% – коммерческая). Исключение составляют спекулятивные вложения в жилые проекты на ранних этапах строительства, когда происходит рост стоимости актива за счет готовности объекта.


Очевидно большей привлекательностью обладает коммерческая недвижимость. Однако, войти на этот рынок не так просто – объект инвестиций зависит от имеющейся суммы. «Если речь идет о 3-5 млн рублей, то лучше ориентироваться на жилье, - уверен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. – В случае, если инвестор располагает как минимум двумя десятками миллионов, можно рассмотреть помещения стрит-ритейла. Инвестиции в крупные объекты возможны при наличии нескольких сотен миллионов рублей».


Гораздо ниже порог вхождения на рынок инвестиции в жилую недвижимость. По оценке финансового директора Е3 Group Антона Рудаковского, чтобы начать инвестиции в жилье, достаточно 1 млн рублей. «Приобретение квартиры на начальном этапе строительства дома и продажа после его ввода в эксплуатацию – самый очевидный способ инвестиций в недвижимость, - говорит эксперт. – Доходность при это составит примерно 10-20% годовых. Период инвестирования – около двух лет».

…помни о спросе

Доходность – важный, но не единственный критерий при принятии решения об объекте инвестиций. Раздумывая, в какой сегмент рынка направить свои деньги, нельзя забывать и о конъюнктуре. Если рынок жилой недвижимости переживает стагнацию, то коммерческой – наоборот оживление. По данным Knight Frank St Petersburg, первое полугодие текущего года было отмечено возросшим спросом со стороны арендаторов и инвесторов. Последние интересуются объектами стоимостью до 50 млн рублей. Интерес, в основном, фокусируется на встроенных помещениях в жилых комплексах. Опять в ходу такие понятия как «задаток» и «лист ожидания». На ликвидные помещения лист ожидания составляет минимум 3-4 арендатора.


«Рынок помещений формата стрит-ритейл, пожалуй, самый динамичный, - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова. – В Петербурге, с его огромным туристическим потоком и меняющейся транспортной схемой, стрит-ритейл бьет рекорды и по ротации арендаторов, и по скорости закрытия сделок. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости показывает высокие результаты по доходности, и поэтому привлекателен для инвесторов».


В JLL в Санкт-Петербурге также отмечают востребованность помещений для стрит-ритейла. По мнению Владислава Фадеева, прежде всего это связано с ростом численности населения Северной столицы, увеличением туристического потока и ограниченностью предложения. Среди других факторов, оказывающих положительное влияние на спрос в сегменте стрит-ритейла, можно отметить восстановление экономических показателей, в частности рост товарооборота и оборота общественного питания.


«В центре города количество помещений, пригодных для кафе, ресторанов и магазинов, увеличивается незначительно, - говорит Владислав Фадеев. – Частичный рост может быть обусловлен переводом жилых или подвальных площадей под коммерческие нужды. Однако, таких примеров не много. Увеличение рынка стрит-ритейла за счет объемов нового строительства на центральную часть города влияет слабо».

Согласно расчетам JLL в Санкт-Петербурге, наиболее ликвидные помещения в центре города продаются дороже. Поэтому их расчетная окупаемость составит 8-10 лет. Иногда срок окупаемости возрастает до 12-13 лет. Если объект располагается в спальном районе, вложения можно вернуть в среднем за 6-8 лет.


В Е3 Group отмечают, что рост числа инвесторов в сегмент стрит-ритейла обусловлен изменением общей ситуации на рынке недвижимости. Это, в частности, увеличение риска недостроя, падение доходности инвестирования в стройку жилой недвижимости. «Инвестиции в торговую недвижимость – это проверенный инструмент, доказавший свою эффективность даже в условиях кризиса, - считает руководитель департамента коммерческой недвижимости Роман Шиман. – При правильном подходе можно зарабатывать до 35% годовых. А ежегодный рост стоимости ликвидного объекта обычно составляет около 5%».

Для торговой недвижимости есть возможность реализовать «готовый бизнес», если на объекте есть арендатор. Это приносит на 10-15% дохода больше, чем продажа помещения без арендатора. По мнению Романа Шимана, для достижения высокой доходности при инвестировании в сегмент ритейла лучше выбирать объект на первичном рынке недвижимости. Цена входа здесь выше, но и ликвидных объектов гораздо больше. Перед покупкой, тем не менее, придется учесть количество жильцов в комплексе, проанализировать конкурентную среду, и узнать планы по развития района.

Успеть в номера

В последние несколько лет в Петербурге набирают популярность апарт-отели. Первые два апарт-отеля – YE’S и VERTICAL – появились в Петербурге всего три года назад. Сегодня, по данным компании ProExpert, в нашем городе реализовано уже около 30 проектов жилья данного формата. Инвесторам апартаменты интересны, поскольку могут приносить доход 8-12% годовых.

Выход на рынок апарт-отелей сегодня может обойтись дешевле, чем впоследствии. Сейчас стоимость юнитов относительно невысока. По данным ProExpert, в апарт-отелях на окраинах города, например, у станций метро «Парнас» и «Звездная», цена квадратного метра составляет около 70 тыс. рублей. В центральных районах она выше – 150-160 тысяч. Относительно невысокие цену удается держать благодаря отсутствию социальной нагрузки, которой обременены застройщики жилья. В случае ее появления, а инициатива обязать девелоперов строить детские сады, школы и поликлиники уже появилась, стоимость квадрата может увеличиться на 20%.


Источник: razned.ru