Невский и пустота

По итогам III квартала 2019 года количество свободных помещений на центральных торговых коридорах Петербурга достигло своего максимума с 2015 года, подсчитали в консалтинговой компании JLL. При этом доля свободных объектов в стрит-ретейле достигла 8,1%. На центральных улицах с июля по сентябрь закрылось на 6% больше магазинов, чем открылось.


Адрес как повод для наценки

Президент группы компаний RENTA Артем Гудченко пояснил, что рынок недвижимости более инертен, чем фондовый, но все равно можно говорить об определенной «температуре» на рынке. Есть периоды, когда он подогревается спекулятивными ожиданиями, заявлениями о росте спроса. Тогда создается ажиотаж: «Если я не возьму помещение, его возьмет кто-то другой». И тогда собственники поднимают ставки.


Артем Гудченко— Сейчас объективно рынок коммерческих помещений находится не в самой лучшей форме: многие ретейлеры притормозили программы развития, — говорит Гудченко. — То есть они рассматривают, конечно, помещения, но вот вопрос — берут ли. Потенциал спроса со стороны сетевых арендаторов уменьшился, причем сетевого общепита еще меньше, чем сетевого ретейла. Особенно это заметно на примере кофеен: за последний год закрылось больше сотни как сетевых, так и отдельных заведений. Единственный, кто чувствует себя нормально на этом рынке, мне кажется, Starbucks, у которого на Невском проспекте четыре точки. Для него это не просто кафе, а, по сути, имиджевая реклама. Поэтому в такие локации они заходят не торгуясь, тем самым подогревая ставки. Но и места у них премиальные, надо признать.

Рубинштейна под вопросом

В центре города несколько барно-ресторанных кластеров, и один из них — улица Рубинштейна, которую тоже можно назвать единственной в своем роде. Президент Некоммерческого партнёрства развития индустрии питания и гостеприимства «Федерация рестораторов и отельеров» Леонид Гарбар обозначил главную барную улицу города как токсичную — пока там не смогут найти общий язык все заинтересованные стороны, проблема не решится. Напомним, местных жителей категорически не устраивает соседство со множеством баров и ресторанов. Конфликт обостряется летом с наплывом туристов и проведением различных международных мероприятий. Жители пишут жалобы, выходят на акции протеста и с переменным успехом ведут переговоры с владельцами заведений. В других местах концентрации заведений общепита подобная проблема если и есть, то очень слабо выраженная.

По мнению эксперта, оптимально было бы создать некое некоммерческое объединение рестораторов всех 68 ресторанов этой улицы со своим регламентом. Эта организация представляла бы интересы бизнеса в различных спорных моментах. А против них должно выступать такое же объединение жильцов, а не один активист, — и вот только тогда возможен диалог.
Леонид Гарбар— Бесполезно говорить ресторатору Иванову с жильцом Петровым. А третьей стороной должен стать город. Раз эта улица особая, дайте ей особый статус: регламентируйте движение транспорта, особенно без глушителей, введите патрулирование и свою службу уборки. Представляете, как преобразится улица, если ее будут убирать по одному дворнику от каждого из 68 ресторанов? Она будет идеальна, — говорит Леонид Гарбар.

— После ажиотажа ЧМ-2018 закрепиться на рынке удалось заведениям с более-менее универсальной концепцией, а не тем, кто открывался сугубо под чемпионат. Подсчитать уровень закрытия после чемпионата сложно, потому что многие могли не уйти, а провести ребрендинг, — говорит Леонид Гарбар. — В целом, сегодняшний рост вакансии связан с низкой покупательской способностью населения. За последний год-два разве люди стали чаще ходить в рестораны? Разве кому-то повысили зарплату? Или у нас вал туристов по безвизовому режиму? Помещения арендаторам сегодня нужны практически бесплатные или с минимальной нагрузкой. Я вынужден был закрыть фастфуд-проект в дешевом сегменте, в трех шагах от Московского вокзала. Меня погубила аренда, которая забирала 50% от оборота. С оборотом поначалу все было в порядке, но с сентября 2018 года поток посетителей упал в три раза, и мне стало не хватать. Не работает золотое правило бизнеса: аренда не должна превышать 20% от оборота. При высокой цене аренды дешевого меню не может быть. Арендодатель приходит в такое заведение, видит высокие цены в меню, думает, что бизнес зарабатывает, и считает себя вправе поднять аренду еще выше. Получается замкнутый круг.

Владимир Каличава— Часть заведений не смогли выйти в плюс даже во время чемпионата, в результате чего вскоре закрылись, — рассказал Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International. — Как правило, речь в данном случае о новичках. Сетевые же заведения, а также опытные игроки чувствуют себя на рынке более стабильно и в меньшей степени реагируют на перемены. На Невском есть помещения, по которым ставки аренды уже много лет уравновешены на 100%, а есть помещения, где ставки на треть, а то и в два раза выше рынка — и они регулярно простаивают либо дисконтируются, пока собственник ищет нового арендатора.

Артем Гудченко— Во главе угла стоят два мощных тренда: снижение платежеспособного спроса и предпринимательской активности, — добавляет Артем Гудченко. — Но наметился и тревожный тренд, специфичный именно для рынка стрит-ретейла: давление на бизнес со стороны жильцов многоквартирных домов усиливается — а ведь 95% стрит-ретейла находится именно там. Этому способствуют и различные инициативы исполнительной и законодательной власти, благодаря которым появилось большое количество ограничений в работе различных форматов торговли и услуг в жилых домах. Самое сложное, на мой взгляд: сейчас, чтобы внести какие-то изменения в коммерческое помещение — увеличить витрину, сделать дополнительный вход или вентиляцию, как это положено по правилам, — нужно согласие 100% собственников жилья. Предвидя, что тренд будет развиваться, год назад мы создали Ассоциацию собственников и арендаторов стрит-ретейла. С ее помощью мы намерены объединить усилия участников рынка, в том числе для более логичного регулирования отрасли, создания профессиональных стандартов и формирования этики взаимоотношений между жильцами и бизнесом.


Новые районы  новые клиенты

В других районах города за пределами центра коммерческие помещения формата «стрит-ретейл» тоже востребованы. В выходные дни люди далеко не всегда стремятся выехать в центр города: он загружен, там сложно найти место для парковки. Поэтому многие предпочитают отдыхать, ходить в рестораны и за покупками в пределах своего района. Конечно, коммерция в новых кварталах развивается активно — в зависимости от потребностей жителей. По словам Леонида Гарбара, выезжать из новых районов поужинать в центр — это потратить полдня из-за транспортной ситуации. В этих районах нужно оставаться, но здесь должно быть равнозначное центру по качеству и разнообразию предложение.

Как говорит Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», для стрит-ретейла в новых районах обычно востребованы площади от 50-250 кв. м, для размещения офисов — от 100-350 кв. м. Производство, как правило, занимает 300-3000 кв. м.


Юлия Ружицкая— В популярных локациях с оживленным трафиком на первых этажах чаще открываются точки общепита и торговые объекты, а офисы — реже, из-за более высоких арендных ставок. Арендаторы стараются снизить риски: чем меньше площадь и ставка, тем дешевле обходится как открытие, так и закрытие бизнеса, если он не пойдёт. Самыми стабильными считаются площади 100-200 кв. м, — поясняет Юлия Ружицкая. — Для долгосрочных инвестиций наибольший интерес представляют объекты стрит-ретейла на первой линии в крупных жилых комплексах, которые приобретаются для дальнейшей сдачи в аренду.

Роман Кучевский— Для каждого вида бизнеса есть свои требования по устройству помещений: наличию зоны погрузки/разгрузки, мощностям, высоте потолков и прочим параметрам, — рассказал исполнительный директор Glorax Development Роман Кучевский.  В основном, в жилых комплексах размещаются небольшие компании сервиса и услуг: розница, салоны флористики и красоты, развивающие студии для детей, кофейни, прачечные, аптеки, бюро путешествий, которым для запуска достаточно площади порядка 60-150 кв. м и свободной планировки. Супермаркеты, фитнес-центры, рестораны требуют больших площадей и технической спецификации под конкретное назначение, поэтому этот бизнес приходит в дома даже не на начальном этапе строительства, а часто на этапе разработки проекта. Кроме соответствия параметров бизнес-идеи техническому плану собственники и арендаторы коммерческих помещений в новых домах обращают внимание на размер витрин, их отделку и наличие гостевого паркинга для клиентов.

рассказывает Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — На этапе высокой степени готовности дома в продаже появляются либо помещения по переуступке, либо те, которые застройщик по тем или иным причинам не выводил в продажу. И в том, и в другом случае такие помещения стоят на 20-30% дороже, чем на этапе строительства. Поэтому для увеличения ликвидности коммерческого помещения застройщик не прописывает целевое назначение, а старается сделать помещение максимально удобным для любого бизнеса: витринные окна, высокие потолки, открытая планировка помещения, достаточная мощность электроэнергии.


— Можно говорить о серьезных нюансах ведения бизнеса в помещениях на первых этажах, которые были переведены из жилой недвижимости, — уточнила Юлия Ружицкая. — Оборудование и инженерные системы домов все-таки спроектированы для проживания людей, а не предпринимательской деятельности, особенно если речь идет о точках общепита, кулинарии, продуктовых магазинах. Требуется контролировать запахи и строго соблюдать санитарные нормы. В помещениях на первых этажах, специально спроектированных для коммерции, инженерное оборудование автономно от жилья, отдельные входы и выходы. Есть требования к разгрузке товара и шумным работам, но ответственные арендаторы эти вопросы успешно решают. Рынок становится цивилизованным, прозрачным.

На сегодняшний момент большинство покупателей коммерческой недвижимости приобретают ее для сдачи в аренду. Доля инвесторов достигает 80-85%. Логично, что универсальное помещение имеет больше возможностей для сдачи, так как круг потенциальных арендаторов не ограничен операторами одного сегмента.

— В целом, несмотря на все сложности, стрит-ретейл всегда останется перспективным сегментом для инвестиций, — резюмировал Артем Гудченко.


Источник: https://www.fontanka.ru/